目今，房价成了全民最大的猜迷游戏，就是房价到什么时候可以见底。
由于中国房地产历史太短，仅仅20多年的市场化进程，这次才算彻底调整，所有人都缺乏房价长时间下跌的体验。很多人拿日本、香港、美国房地产的牛熊经历来对照内地市场。
但实际决定房地产走向的，还是市场交易者的情绪和行为。
买卖双方均看淡楼市，主要城市二手房价量价齐跌
近期的楼市，出现一些过去很少见的现象：中小银行在网络平台批量低价直售房，地方国资紧跟着也批量直售持有房产，前政府高官大谈房产税开征事宜。银行直售房和国资卖房，不是新事物，以前也有过，象今年这样银行和国资集中、批量、不计价格成本的甩卖行为还是头一遭。房产税征收是个老话题，但在楼市如此惨淡的行情下，又重新拿来吹风，说明或有用意深远。
日本房地产泡沫破灭，楼市失去的20年经历了：房企爆雷、银行卖房、二手房踩踏、房产税征收四个阶段。房企爆雷、银行卖房已经在中国楼市成为现实，如果房产持有人扛不住房价继续下跌压力，集中抛售手中房产，二手房出现踩踏效应，楼市迎来恐慌性最后一跌，国家出面收拾残局，以开征房产税结束房地产调整周期。这个楼市下跌四部曲的逻辑闭环就算在中国楼市成立。
现在压力给到了二手房市场。
中国楼市目前呈现新房、二手房分化局面，新房有价低量，二手房有量低价。新房由于受地价成本和差异化产品的影响，房价下跌幅度不算太大，但众多没有位置和性价比优势的新盘，基本上有价无量，乏人问津。二手房成为刚需客置业的最重要目标。在二手房房东的让价和中介的鼓动下，二手房交易量一直保持较高水平。近两年，二手房成交占比已经超过全国商品房成交量的50%以上，存量房占主导的房地产格局已经到来，但二手房的交投旺盛是以价换量得来的。
即便如此，二手房的成交潜力也透支得差不多了。三季度，全国主要城市二手房市场出现量价齐跌的局面。
据国盛证券研报统计，10月18个重点城市二手房日均成交面积为18.5万平方米，环比降16.9%，同比降17.0%。一线城市销售回落显著，当月累计成交285万平方米，环比减少20.8%，较去年同期降26%。在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力更大。
中国房地产指数系统的调查数据显示，10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.60%。
二手房以牺牲价格换来的高成交量正在退潮，受市场恶劣环境的影响，本就偏低的二手房价或将迎来跌势更猛的补跌潮。
一线城市情绪走低，超过一半的房东愿意亏损卖房
近期，某国际知名投行对内地城市超过2000名居民进行的调查显示，一线城市房价前景较为疲弱，业主的出售计划仍然紧迫，购房计划仍然疲软。买家信心较弱以及去年的高基数可能会在未来几个月继续导致销售降幅扩大。
受访者对住房价格的预期在十月份明显恶化。42%的受访者预计未来12个月住房价格将下跌（7月份为33%），显示潜在购房者对价格前景明显减弱。特别是一线城市自二季度以来持续疲软，信心在10月份大幅下降，有67%的人预计住房价格将下跌（7月份为50%），二线城市则为45%（7月为23%），低线城市为30%（7月为34%）。
从城市分级的情况上看，一线城市预期房价下跌的受访者占比为67%，相较7月份净增了17%；二线城市45%，相比7月份净增了22%，可以说恶化速度大超预期。同时可以看出房地产总体情绪恶化里面高线城市贡献了大头，而低线城市基本保持了平稳。但是一线城市是中国房地产的风向标，一线楼市局面走坏迟早会影响到低线城市。
调查报告还显示，在潜在的房屋卖家中急于出售房屋的房主比例仍然很高，计划在未来六个月内出售房屋的受访者略有减少（41%，而7月为44%），其中已有12%的人将房产挂牌出售（7月为8%）。
然而大多数卖家愿意亏本出售（52%，而7月为56%），具体而言，48%的房主表示售价应与购入价格相近或更高，分别有38%和11%的人表示，他们可以接受相比购入价格最多10%和20%的折扣，还有3%的人希望无论售价如何尽快出售房屋（7月为2%），坚持以高于购入价出售的卖家更少（17%，而7月为18%），这与二手市场中挂牌量增加且挂牌价格降低的趋势一致。
有52%的卖家愿意亏本售房，10月仅比7月的56%稍低一点，这与往年四季度，政府经常出台救市政策有关，卖家对年内出利好还抱有一丝期待，如果期待落空，二手房的挂牌量激增和挂牌价大跌是可以预料的。
03、买家佛系观望，信心丧失恐将导致楼市自我做空
二手房卖家正在急不可耐地抛售房产，多数人宁可亏本降价也要尽快脱手。与卖家的焦虑形成鲜明对比的，是买家的“集体躺平”。在国际投行报告里，未来考虑购买房产的受访者减少（48%，而7月为51%，为自2023年第三季度开始调查以来的最低水平）。仅有15%的受访者表示“极有可能”购买（而7月为16%），仅有2%受访者预计将在未来12个月内购房，5%受访者计划在未来两到三年内购房，另有5%受访者预计四年以后才购房。由于对收入的担忧，加上其他因素，居民在未来几个季度可能会对购房保持谨慎，这会在负反馈循环中给房价带来下行压力。
“极有可能”购买的客户只占15%，一年内买房的仅有2%，买家的购房愿意降到极点。上海内环有个楼盘最近搞促销，首付降到20%，中介群发消息后，来看房的人比平时多了三倍，但真正签单的只有两个。有个看房的程序员说得实在：“现在买房像拆盲盒，你不知道下家会不会比你少花50万，也不知道开发商明天会不会突然‘骨折价’。与其赌一把，不如拿着现金等——至少钱在卡里不会亏成负数。”
这种观望不是“没钱买”，而是“怕买错”。疫情放开后，每次受政府救市，开发商促销让利影响下，冲进去买房的购房者最后都成了接盘侠。血的教训让现在的买家异常谨慎。宁可错过，不可做错。
楼市的吊诡之处在于，它比股市更依赖“信心”这个虚无缥缈的东西。股价跌了，公司还能靠业绩翻盘；房价跌了，业主只会想“赶紧跑”，买家只会想“再等等”，形成一个越跌越抛、越抛越跌的死循环。投行调查报告里那句“悲观预期强化市场下跌循环”，翻译成人话就是：现在的楼市，正在被所有人一起“做空”。
最让人费解的，不是业主亏本卖房，也不是买家观望，而是政策端的“异常安静”。往年岁末，但凡楼市有点风吹草动，“降准降息”“放松限购”的消息早就满天飞了。但今年，国家层面未见楼市宽松政策出台，大部分地方也在“按兵不动”。
国家与业界对楼市的现状存在看法偏差，在房地产业界看来，当前楼市危如累卵，不下猛药不行，而在决策者眼中楼市局面可控。另外，以前多次出宽松利好，市场闹腾了几天又恢复沉默，政府担心现在救市是不是最好的时机。
现在的房地产市场，成交量数据摆在那里不会骗人，交易者心态只要随便了解就可知个大概。楼市是不是情况危急，不同立场的人有不同感受。但在信心丧失的局面下，楼市跌下去容易，扶上来难。明年就是十五五规划开局之年，如果不想让房地产再次拖经济复苏的后腿，房地产这块难啃的骨头还是必须啃下去。
【备注：这是 许子 2025年11月的第23篇文章，总587篇，收录于「許子楼市」合集】
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